다주택자에 대한 양도소득세 중과가 폐지되어 주택을 여러 채 보유하는 데 대한 부담이 없어졌다. 어떻게 달라졌을까? 다주택자 양도소득세 중과제도의 중요한 부분을 중심으로 살펴보고자 한다.

1. 2009.3.16 개정세법 내용
가. 개정취지
기존 양도소득세제가 투기억제 목적으로 다주택자에 대해 지나치게 중과되고 있어 부동산 시장에 심각한 왜곡을 초래하고 있으므로 조세원리와 시장기능에 맞도록 합리적으로 정상화하겠다는 취지

나. 개정내용
'1세대3주택이상자'와 '비사업용토지'에 대한 양도소득세 중과를 내년말까지 한시적으로 폐지하고 , 일반지역은 기본세율로 투기지역인 강남3구(강남,서초,송파)는 기본세율에 10%를 할증

 

다. 적용시기
'09.3.16(대책 발표일) 이후 양도분 부터 적용

2. 다주택 중과제도 연혁
부동산시장의 과열로 2003년 10.29대책 발표시 1세대3주택 이상자의 양도분에 대해서는 양도소득세율 60%를 적용한다는 양도소득세 중과제도를 도입
①2004.1.1이후 양도분부터 1세대3주택이상자에 대한 양도소득세율을 60%로 중과
②2007.1.1이후 양도분부터 1세대2주택자에 대해 50% 세율 적용
③2008.12.31이전에 취득한 주택을 2009.1.1～2010.12.31사이에 양도하면서 2년이상 보유한 경우, 1세대2주택자는 일반세율, 1세대3주택자는 45% 세율 적용
④2009.1.1~2010.12.31사이에 취득하면 양도시기에 상관없이 2년이상 보유시 1세대2주택자는 일반세율, 1세대3주택자는 45% 세율 적용
⑤2009.3.16이후 양도분부터 다주택자 양도소득세 중과제도를 폐지하고 기본세율로 과세
* 위 ①②③④⑤에 해당하면 장기보유특별공제는 배제

3. 다주택 중과제도의 내용
가. 개정취지
양도일 현재 양도주택을 포함하여 판정
나. 주택수 계산
(1)주택수 계산에서 제외되는 주택
2008.10.7 소득세법시행령 제167조의3 개정전과 개정후가 달라지며 1세대2주택과 1세대3주택이상 등 기타 다주택의 경우가 서로 다르다.

 

(2)단순 중과 배제주택
(가)단순중과 배제주택에 해당하면 다주택자라 하더라도 양도소득세 중과를 받지 않고 일반세율을 적용하며 장기보유특별공제를 적용받는다.(주택수 계산에는 포함됨을 주의)
(나)단순중과 배제주택은 다주택 전체 공통으로 적용되는 것과 1세대2주택에게만 적용되는 것으로 구별할 수 있다.

◆공통 적용
- 장기임대주택, 양도소득세가 감면되는 임대주택, 장기사원용주택, 감면대상 신축주택, 문화재주택, 상속주택, 채권변제 대체취득주택, 장기가정보육시설, 소형주택

◆1세대2주택에 추가 적용되는 중과배제주택
- 세대 구성원 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 형편 등으로 다른 시·군에 이전하기 위해 취득하는 3억원을 초과하지 아니하는 주택
(3)주택수 계산에서 제외되는 주택은 중과대상에서도 제외되나 단순 중과 배제주택에 해당할 때에는 주택수 계산에는 들어감.
(4)조합원 입주권을 소유한 경우 주택수 계산
(가)2006.1.1이후 재개발,재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택수로 계산
- 2005년말 이전에 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1이후 취득분부터 주택수로 계산
(나)주택을 소유하지 않으면 조합원입주권을 여러 개 가지고 있더라도 중과되지 않음
(다)주택+조합원입주권으로 다주택자가 되더라도 조합원입주권을 양도할 때에는 중과하지 않음
*주택을 양도한 경우에만 중과되며 주택부분이 더 큰 겸용주택의 경우에도 상가부분은 일반세율에 장기보유특별공제도 받음

(이경호세무사 제공, 문의 : 02)6365-2100~2, 2004, 2005)